容積率（ＦＡＲ）就是指新項目計劃修建商業(yè)用地經(jīng)營規(guī)模內(nèi)悉數(shù)建造總面積（Ｓｃ）與計劃修建用地面積（ＳＬ）之比（ＦＡＲ＝Ｓｃ／ＳＬ），是個無量綱總體目標，確立，有利于操控。

一、不一樣用途土地容積率特點簡述

商住用地由于容積率的修改在較大水平上表現(xiàn)為樓房的修改，商業(yè)服務物業(yè)管理樓房價格區(qū)別顯著，其反映在樓面地價上的區(qū)別也較顯著；

居住商業(yè)用地當容積率在特殊經(jīng)營規(guī)模內(nèi)（如相匹配雙層物業(yè)管理與獨棟別墅物業(yè)管理時），由于建筑類型的稀缺資源導致的土地使用價值顯著，其樓面地價的區(qū)別也比較大；

工作用地則是在容積率升高到達一定的水平（相匹配高層住宅工作中物業(yè)管理）后，由于工作中物業(yè)管理的標示性特點，導致企業(yè)建造總面積土地價格的超額，樓面地價不降反升；

工業(yè)生產(chǎn)用途的土地在許多情況下（通常在之外）并沒有容積率的管束，即使有，對土地價格的影響也甚小，其地價的區(qū)別大量的是由工業(yè)集聚度、工業(yè)生產(chǎn)導向性、地區(qū)配套設施情況、戰(zhàn)略方針正確引導等其他因素致使的。另根據(jù)《國務院針對推動節(jié)約集約用地的提醒》（國發(fā)［２００８］３號）第八條“對目前工業(yè)土地，在合乎計劃、不修改用途的條件下，發(fā)展土地使用率和加上容積率的，不會再創(chuàng)收土地工程款；對新增加工業(yè)土地，要進一步發(fā)展工業(yè)土地操控總體目標，工業(yè)廠房建造總面積高過容積率操控總體目標的一部分，不會再創(chuàng)收土地工程款?！比莘e率不當作影響工業(yè)土地土地價格的關鍵因素。因此工業(yè)生產(chǎn)容積率批閱不列入此次的討論經(jīng)營規(guī)模。

因此，這篇文章討論提供居住、工作中、商業(yè)服務三種用途土地容積率對樓面地價的影響分析。

受計劃操控影響顯著：通常情況下，某一地區(qū)或特殊土地均有容積率限制總體目標操控，如根據(jù)計劃有關文檔，上海內(nèi)環(huán)線之內(nèi)居所的容積率限制為2.5。

與其他總體目標關聯(lián)性強：容積率與建造相對密度、建造疊加層數(shù)、總相對高度、綠化率、建造普及率等總體目標彼此之間有關，組成完好無損的土地經(jīng)濟發(fā)展技術性操控總體目標管理體系。但通常情況下，同樣用途的土地中間建造普及率等其他總體目標相距并不大，因此，容積率是具體的價格批閱因素。

權益趨向的多元化博奕：房地產(chǎn)商從盈利聚焦點出發(fā)，趨向尋找發(fā)展容積率；政府部門一方面期待適當發(fā)展容積率來獲得更多的土地盈利和發(fā)展招商引資工作的誘惑力，另一方面思索到大城市的可持續(xù)發(fā)展觀，又要思索計劃一部分的意見，對容積率開展適當降低和操控。

在有效的室內(nèi)環(huán)境標準下，容積率越大，修建開發(fā)設計抗壓強度越大，土地使用率越高，土地價格越高，但這類加上呈一種下降的標準。體現(xiàn)在樓面地價上，通常情況下，容積率越大，樓面地價越小。但由于土地價格組成體制的混亂性，這類標準在不一樣用途、不一樣城鄉(xiāng)之間又具有著混亂的修改。